2015年12月1日，“2015中國房地產基金高峰論壇”在北京柏悅酒店隆重召開，同時拉開了“2015投資界年會周”大幕，房地產基金行業(yè)的實力派投資機構及大佬悉數(shù)出席，共探新常態(tài)下地產金融的轉型之變！清科集團董事總經理符星華分享了房地產基金行業(yè)的發(fā)展趨勢其展望。以下為其精彩觀點整理。
眾創(chuàng)空間+孵化基金 地產行業(yè)迎來新契機
今年的地產行業(yè)可謂一波三折。5月份的時候，因為股市火熱，地產行業(yè)呈現(xiàn)出大量減持現(xiàn)象，熱錢開始流入股市；6月，上市公司不允許減持，地產等實體行業(yè)的現(xiàn)金流開始出現(xiàn)問題；7-8月股市下跌，地產行業(yè)的融資也受到影響，整個行業(yè)的資金鏈都出現(xiàn)問題。
然而，隨著國家推動“雙創(chuàng)”，地產行業(yè)也得到一些利好消息：眾創(chuàng)空間+孵化基金成為地產行業(yè)新的機會。很多地方政府開始鼓勵地產商將地產項目改造為眾創(chuàng)空間。比如：在海南?？诘膹团d城，在?？谑兄行暮＿呉黄纳虡I(yè)高爾夫球場，現(xiàn)在全面改稱了眾創(chuàng)空間，包括目前騰訊、阿里巴巴，包括新浪都已經簽約入住。另外，像廈門的湖里區(qū)，江蘇的南通，還有寧波、成都，當?shù)卦S多開發(fā)商的樓盤改建為了眾創(chuàng)空間。
除了眾創(chuàng)空間外，地方型的孵化母基金也成為房地產行業(yè)投資的新機會。以我們清科為例，去年我們開始與地方政府合作，利用清科的優(yōu)勢幫助地方正引入20-50億的基金，與當?shù)胤趸椖拷Y合，既解決了GDP增長、就業(yè)等機會，也解決了未來產業(yè)轉型的問題。
2015年整個地產市場其實比較低迷，但是也出來了一些非常利好的政策，可能對大家最利好的政策，就是二套房貸的下降，以及政府允許大家生二胎。但是我們看到房企的資金來源，無論是國內的貸款，還是外資，還是自籌資金和其他的資金的來源，都是有一個大幅度的下降，比過去2013、2014年至少下降了20、30%以上。
正如今天我們在做整個房地產基金排名的時候，也有這樣的插曲，我們的分析師會去上門走訪，然后非常多的房地產基金告訴我們說，今天我們不做房地產基金了，我們再改做新三板了，或者改做天使投資的。
共享經濟改變地產格局
今年的房地產行業(yè)面臨著幾個非常鮮明的挑戰(zhàn)，包括過去高增長的紅利時代已經過去了，房地產在尋求轉型，我跟非常多的房企在溝通的時候，大家的管理非常粗放，追求規(guī)模化，今年大家會想說我要怎么去精細化的經營，要怎么樣去追求利潤，有什么東西應該去放棄，而不是去固守。
房企現(xiàn)在在轉型，特點是完全不一樣的，有走向多元化分散風險的一些策略，也有說改變商業(yè)模式，以租代售，增加現(xiàn)金流的商業(yè)模式，還有地產金融的創(chuàng)新，去存量，這一方面大家也做了非常多的工作。
那么房地產行業(yè)的轉型方向究竟在哪里呢？我認為是房地產+的機會。通過股權投資，或者跟產業(yè)上下游的合作，我們看到了房地產+教育，房地產+建筑節(jié)能，房地產+智能制造等等房地產行業(yè)的跨界機會。
房地產+互聯(lián)網受到了資本的追捧，我們看到萬達集團今天的市值是2100億港幣。創(chuàng)業(yè)不到兩年的Uweek32億人民幣，airbnb市值超過了200億美元，小豬短租也超過了30億元。我們也看到了園區(qū)運營商，現(xiàn)在開始做一些2B共享經濟的服務，我們看到了最近快速成長的一些在2B共享的一些項目，有可能在明年的估值，就會超過40億的估值，共享經濟已經在改變原來的房地產市場。
行業(yè)整合日益增多
在過去一年，我們看到行業(yè)內的并購機會的增多。對整個房地產行業(yè)來說，細分領域的需求是在快速的增加，包括旅游、養(yǎng)老、醫(yī)療地產等等。2015年前三季度，中國的房地產基金募資完成了86只房地產基金，募資了64億美金。相比2013年和2014年的高峰，下降了40%以上。
今年的房地產基金的投資情況，前三季度是投資完成了64筆，投資完成了48億美金的體量。對比過去兩年下降很多，但對比過去十年來看，總體表現(xiàn)還不錯。此外，2015年整個房地產基金股權轉讓和清算，是2015年房地產基金主要的退出渠道。在回報率上，截至2015年11個月份，房地產基金的平均回報是1.2倍，IRR的大概回報率在18-20%區(qū)間。
總體而言，房地產基金行業(yè)還是面臨著很多機會：比如養(yǎng)老地產和旅游地產，REITs的產品，共享經濟，二胎概念等等。雖然行業(yè)感受到了一點點寒冬，但在未來我投資主體機會還是非常豐富。
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