2015年12月1日,“2015中國房地產基金高峰論壇”在北京柏悅酒店隆重召開,同時拉開了“2015投資界年會周”大幕,房地產基金行業(yè)的實力派投資機構及大佬悉數(shù)出席,共探新常態(tài)下地產金融的轉型之變!清科集團董事總經理符星華分享了房地產基金行業(yè)的發(fā)展趨勢其展望。以下為其精彩觀點整理。
眾創(chuàng)空間+孵化基金 地產行業(yè)迎來新契機
今年的地產行業(yè)可謂一波三折。5月份的時候,因為股市火熱,地產行業(yè)呈現(xiàn)出大量減持現(xiàn)象,熱錢開始流入股市;6月,上市公司不允許減持,地產等實體行業(yè)的現(xiàn)金流開始出現(xiàn)問題;7-8月股市下跌,地產行業(yè)的融資也受到影響,整個行業(yè)的資金鏈都出現(xiàn)問題。
然而,隨著國家推動“雙創(chuàng)”,地產行業(yè)也得到一些利好消息:眾創(chuàng)空間+孵化基金成為地產行業(yè)新的機會。很多地方政府開始鼓勵地產商將地產項目改造為眾創(chuàng)空間。比如:在海南??诘膹团d城,在??谑兄行暮_呉黄纳虡I(yè)高爾夫球場,現(xiàn)在全面改稱了眾創(chuàng)空間,包括目前騰訊、阿里巴巴,包括新浪都已經簽約入住。另外,像廈門的湖里區(qū),江蘇的南通,還有寧波、成都,當?shù)卦S多開發(fā)商的樓盤改建為了眾創(chuàng)空間。
除了眾創(chuàng)空間外,地方型的孵化母基金也成為房地產行業(yè)投資的新機會。以我們清科為例,去年我們開始與地方政府合作,利用清科的優(yōu)勢幫助地方正引入20-50億的基金,與當?shù)胤趸椖拷Y合,既解決了GDP增長、就業(yè)等機會,也解決了未來產業(yè)轉型的問題。
2015年整個地產市場其實比較低迷,但是也出來了一些非常利好的政策,可能對大家最利好的政策,就是二套房貸的下降,以及政府允許大家生二胎。但是我們看到房企的資金來源,無論是國內的貸款,還是外資,還是自籌資金和其他的資金的來源,都是有一個大幅度的下降,比過去2013、2014年至少下降了20、30%以上。
正如今天我們在做整個房地產基金排名的時候,也有這樣的插曲,我們的分析師會去上門走訪,然后非常多的房地產基金告訴我們說,今天我們不做房地產基金了,我們再改做新三板了,或者改做天使投資的。
共享經濟改變地產格局
今年的房地產行業(yè)面臨著幾個非常鮮明的挑戰(zhàn),包括過去高增長的紅利時代已經過去了,房地產在尋求轉型,我跟非常多的房企在溝通的時候,大家的管理非常粗放,追求規(guī)模化,今年大家會想說我要怎么去精細化的經營,要怎么樣去追求利潤,有什么東西應該去放棄,而不是去固守。
房企現(xiàn)在在轉型,特點是完全不一樣的,有走向多元化分散風險的一些策略,也有說改變商業(yè)模式,以租代售,增加現(xiàn)金流的商業(yè)模式,還有地產金融的創(chuàng)新,去存量,這一方面大家也做了非常多的工作。
那么房地產行業(yè)的轉型方向究竟在哪里呢?我認為是房地產+的機會。通過股權投資,或者跟產業(yè)上下游的合作,我們看到了房地產+教育,房地產+建筑節(jié)能,房地產+智能制造等等房地產行業(yè)的跨界機會。
房地產+互聯(lián)網受到了資本的追捧,我們看到萬達集團今天的市值是2100億港幣。創(chuàng)業(yè)不到兩年的Uweek32億人民幣,airbnb市值超過了200億美元,小豬短租也超過了30億元。我們也看到了園區(qū)運營商,現(xiàn)在開始做一些2B共享經濟的服務,我們看到了最近快速成長的一些在2B共享的一些項目,有可能在明年的估值,就會超過40億的估值,共享經濟已經在改變原來的房地產市場。
行業(yè)整合日益增多
在過去一年,我們看到行業(yè)內的并購機會的增多。對整個房地產行業(yè)來說,細分領域的需求是在快速的增加,包括旅游、養(yǎng)老、醫(yī)療地產等等。2015年前三季度,中國的房地產基金募資完成了86只房地產基金,募資了64億美金。相比2013年和2014年的高峰,下降了40%以上。
今年的房地產基金的投資情況,前三季度是投資完成了64筆,投資完成了48億美金的體量。對比過去兩年下降很多,但對比過去十年來看,總體表現(xiàn)還不錯。此外,2015年整個房地產基金股權轉讓和清算,是2015年房地產基金主要的退出渠道。在回報率上,截至2015年11個月份,房地產基金的平均回報是1.2倍,IRR的大概回報率在18-20%區(qū)間。
總體而言,房地產基金行業(yè)還是面臨著很多機會:比如養(yǎng)老地產和旅游地產,REITs的產品,共享經濟,二胎概念等等。雖然行業(yè)感受到了一點點寒冬,但在未來我投資主體機會還是非常豐富。
————————————